PROSES JUAL BELI RUMAH

Assalamualaikum. Hari ini saya nak kongsi beberapa soalan yang sering clients ajukan sepanjang proses jual beli rumah.

Perkongsian ini mungkin boleh membantu semua yang sedang dalam proses jual beli rumah mahupun yang sedang merancang ke arah tersebut.

Jadi, antara soalan² famous yang sering diajukan ialah:

1) Adakah Pembeli akan dikenakan ‘Interest’ atau Faedah sekiranya Bank lewat release duit kepada Penjual atas faktor kebanyakan badan² kerajaan dan pihak² berkenaan yang tutup apabila Perintah Kawalan Pergerakan (PKP) dilaksanakan?

Pada musim Pandemic sekarang, adalah penting untuk memastikan Klausa Pandemic disertakan di dalam Perjanjian Jual Beli (SPA).

Klausa tersebut pastinya akan melindungi kepentingan kedua² pihak jual beli rumah dimana sekiranya terdapat kelewatan disebabkan Pandemic, denda lewat tidak akan dikenakan kepada Pembeli.

Contohnya, penutupan Pejabat Tanah yang menyebabkan proses pendaftaran tukar nama tidak dapat dibuat menyebabkan kelewatan Bank untuk release duit dalam tempoh yang sepatutnya, tempoh penutupan tersebut tidak akan diambil kira sebagai kelewatan di pihak Pembeli.

2) Bank yang release duit lewat, kenapa Pembeli perlu bayar ‘Interest’ kepada Penjual?

Salah satu Klausa penting di dalam SPA ialah pengenaan ‘Interest’ kepada Pembeli sekiranya Bank pinjaman mereka lewat melepaskan duit kepada Penjual dari tempoh yang sepatutnya.

Pembeli bertanya ‘Kenapa saya pula yang kena bayar Interest, kan Bank yang release duit lewat, bukannya saya.’

Benar, Bank yang lewat, tetapi harus diingat Bank tersebut adalah pilihan Pembeli sendiri. Untuk lebih faham, kita tengok konsep jual beli itu sendiri.

Pembeli nak beli rumah dari Penjual dengan harga sekian sekian, jadi Pembeli perlu bayar harga sekian-sekian tersebut kepada Penjual dalam tempoh yang ditetapkan. Jika tidak Penjual boleh kenakan ‘Interest’ sekiranya lewat.

Jadi konsepnya masih sama, cuma medium pembayaran yang berbeza, ada yang membeli secara tunai, ada yang menggunakan pinjaman Bank.

Maksudnya di sini, Pembeli yang menggunakan pinjaman Bank untuk membeli rumah, mereka tetap pelakon Utama dalam proses jual beli rumah selain dari Penjual. Bank adalah pelakon tambahan yang membantu si Pembeli untuk membuat bayaran bagi pihak Pembeli. Jadi, adalah wajar Interest dikenakan kepada Pembeli, bukannya Bank.

Dan selalunya bila Clients mula faham dengan konsep yang dijelaskan, soalan mereka seterusnya adalah….

3) Apa Pembeli boleh buat untuk mengelakkan ‘Interest’?

Adalah penting bagi pihak Pembeli untuk terus dan sentiasa ‘ambil tahu’ berkenaan status jual beli mereka dari seawal proses tandatangani SPA sehinggalah proses jual beli rumah selesai.

Apabila dimaklumkan oleh Peguam bahawa mereka telah advise Bank untuk release duit, pihak Pembeli perlu sentiasa follow up dengan Bank untuk memastikan mereka release duit dalam tempoh yang sepatutnya dan tiada kelewatan. Diingatkan di sini, Pembeli berhak membuat follow up secara terus dengan Bank.

4) Proses jual beli rumah belum selesai dan Pembeli belum dapat kunci rumah, tetapi Pembeli dimaklumkan perlu mula membuat bayaran bulanan kepada Bank

Ini soalan yang paling famous diajukan kepada kami bilamana Pembeli dikejutkan dengan perkhabaran bahawa mereka perlu membuat bayaran bulanan kepada Bank sedangkan mereka belum menerima kunci rumah.

Situasi ini sering berlaku jika rumah yang dibeli masih mempunyai hutang. Maksudnya di sini Penjual masih mempunyai hutang yang belum dijelaskan dengan Bank pinjaman mereka.

Oleh yang demikian, Bank pinjaman Pembeli perlu membuat bayaran secara dua kali. Pertama, bayaran kepada Bank pinjaman Penjual, iaitu melunaskan baki hutang Penjual. Kedua, baki bayaran kepada Peguam Penjual sebelum dilepaskan kepada Penjual.

Dan kebiasaanya, selepas Bank Pembeli membuat bayaran pertama iaitu menjelaskan baki hutang kepada Bank Penjual, para Pembeli sudah perlu membuat bayaran bulanan kepada Bank walaupun proses jual beli rumah masih belum selesai.

Jadi, Pembeli perlu peka apabila menandatangani Surat Tawaran Pembiayaan Bank/Letter of Offer dan perlu tahu dengan jelas isi kandungannya berhubung tempoh pinjaman, kadar faedah, bayaran bulanan, tempoh permulaan bayaran bulanan dll

5) Siapa yang perlu membuat urusan tukar nama TNB, Syabas, Indah Water, Cukai Taksiran, Cukai Tanah, Maintenance dll selepas proses jual beli rumah selesai?

Pembeli. Bagi Cukai Tanah, Pembeli tidak perlu ke Pejabat Tanah untuk proses tukar nama kerana pihak mereka akan mengemaskini maklumat pemilik terbaru. Bagi lain², Pembeli perlu membuat urusan tukar nama secepatnya sebaik sahaja selesai urusan jual beli rumah untuk mengelakkan masalah² berbangkit di kemudian hari. Namun, untuk proses tukar nama, mungkin ada beberapa borang yang perlu diisi oleh Penjual contohnya bagi urusan tukar nama TNB.

6) Macam mana jika masih ada tunggakan yang belum diselesaikan Penjual ketika Pembeli ingin membuat proses tukar nama bil²?

Adalah penting bagi pihak kami, Peguam untuk memastikan tiada sebarang tunggakan pada bil² dan cukai² berkenaan sebelum proses jual beli rumah selesai.

Kami akan memasukkan Klausa penting di dalam SPA menyatakan wang belian rumah hanya akan dilepaskan kepada Penjual selepas memastikan tiada sebarang tunggakan.

Kami akan mendapatkan bil² dan penyata terkini yang telah dibayar dari Penjual sebelum serah kunci kepada Pembeli dan serah wang kepada Penjual.

7) Kalau cukai² atau bil² dibayar penuh bagi tempoh yang panjang, tak rugi ke Penjual jika proses jual beli rumah selesai sebelum tempoh tersebut?

Contoh paling mudah ialah cukai tanah yang wajib dibayar sekali untuk tempoh setahun. Sekiranya Penjual sudah membuat bayaran penuh pada Januari 2021 dan urusan jual beli rumah selesai pada Julai 2021, adakah bayaran bagi tempoh Ogos sehingga Disember 2021 diberi percuma sahaja kepada Pembeli?

Jawapannya tidak. Pada peringkat akhir proses jual beli rumah, kami akan membuat kiraan bayaran yang perlu dibuat oleh Pembeli dari tempoh mereka terima kunci sehingga tempoh bayaran akhir Penjual. Kalau ambil contoh di atas, kita akan kira berapa Pembeli perlu bayar untuk tempoh bermula Ogos sehingga Disember 2021.

Ini sahaja dulu untuk perkongsian kali ini. Tahniah kepada yang bertanya kerana anda cakna akan hak² dan kepentingan masing² dalam proses jual beli rumah. Semoga berjumpa lagi di next entry.

Sekian,
Nurul Wahidah Kamarudin
Tetuan Izzati, Aqilah, Annisa & Associates

6 Replies to “PROSES JUAL BELI RUMAH”

  1. Salam puan. Terima kasih atas writeup puan tentang urusan pembelian rumah di atas . Saya Afiza , saya ade kemusykilan . Harap puan tidak keberatan menjwab. Saya telah menjual rumah teres pada tahun 2020 . Pembeli hanya beri 10 percent harga rumah tapi sehingga kini belom langsaikan bayaran. Saya telah mendesak peguam ( seller dan buyer guna khidmat peguam yg sama bagi menjimat kos). Katanya buyer belom bayar baki beza dan stamp duty. Bagaimana hak saya sebagai penjual dan ape bole saya tuntut atas kelewatan bayaran ini. Sekian jazakallah khair puan.

    1. Wasalam Pn Fiza,

      Setiap urusan jual beli akan ada completion date. Puan boleh rujuk semula Perjanjian Jual Beli Puan, dan semak bila completion date bagi urusan jual beli rumah Puan. Sebab completion date setiap urusan jual beli berbeza mengikut jenis hartanah. Jadi memang Puan kena refer Perjanjian Jual Beli

      Jika Puan semak dan pembeli telah melebihi completion date tersebut, Puan mempunyai hak untuk mengenakan denda lewat ke atas Pembeli. Kadar denda lewat sekali lagi Puan perlu rujuk di dalam Perjanjian Jual Beli, berapa kadar yang ditetapkan.

      Jika Puan tidak berpuas hati dengan kelewatan tersebut, dan ingin menggunakan khidmat peguam sendiri, Puan juga boleh berbuat demikian.

      Terima Kasih

  2. Assalamualaikum, Kalau ikut case saya SAP 13 Dec 2021, surat consent 1 Ogos 2022, completion date 4 months from the date of approval consent dan extended completion date 1 month. Tarikh sepatutnya complete with extended 1 Jan 2023. So sekarang dah lebih dari tarikh completion date masih belum settel. Lawyer SAP saya ckp lawyer pembeli vendor yg lambat proses. Rumah subsale masih ade hutang bank. First duit loan disbursed pada 25 May utk settel hutang penjual. So pada bulan June, July dan August saya dah kene buat bayaran bulanan. End of August dpt kunci.

    1. Wasalam En Zaim.

      Jika terdapat sebarang kemusykilan, encik boleh bertanya kepada peguam yang dilantik oleh encik sendiri. Segala persoalan, jawapan encik boleh ajukan kepada pihak berkenaan.

      Terima Kasih

    2. Salam,
      Saya nak tanya,sebagai penjual rumah ada kah saya akan terima final disbursement dahulu atau serah kunci dahulu .
      Terima kasih atas bantuan.

      1. Wasalam.

        Mengikut perjanjian jual beli yang pihak Tuan buat. Yang pasti, final disbursement takkan dapat sebelum serah kunci. Sama ada akan dapat pada masa yang sama atau selepas itu.

        Terima Kasih

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *