PERSOALAN. ADAKAH WAJAR BAGI PBT YANG MENENTUKAN JENIS BANGUNAN BAGI SESUATU HARTANAH DAN BUKAN PEMAJU?

โ˜น๏ธโ˜น๏ธ Lama saya mengumpul semangat nak tulis pos ni. Terasa berat tetapi kerana janji dan sebagai peringatan (amaran) , untuk semua pemilik dan pembeli rumah jadi harini saya luahkan juga.

Kes ni bermula pada bulan Februari 2021. Agent (๐™๐™š๐™–๐™ก ๐™€๐™จ๐™ฉ๐™–๐™ฉ๐™š ๐™‰๐™š๐™œ๐™ค๐™ฉ๐™ž๐™–๐™ฉ๐™ค๐™ง) menghubungi saya berkenaan niat Pembeli dan Penjual untuk proses jual beli satu rumah di Seksyen 18 Shah Alam.

Rumah ini bukan jenis kos Rendah (๐™ก๐™ค๐™ฌ ๐™˜๐™ค๐™จ๐™ฉ) memandangkan Perjanjian Jual Beli (turut dikenali sebagai ๐™Ž๐™–๐™ก๐™š & ๐™‹๐™ช๐™ง๐™˜๐™๐™–๐™จ๐™š ๐˜ผ๐™œ๐™ง๐™š๐™š๐™ข๐™š๐™ฃ๐™ฉ iaitu SPA/ S&P) dan Hakmilik tiada langsung menyebut rumah ni sebagai jenis kediaman kos rendah.

Namun agent ini diberitahu bahawa taman sebelah adalah jenis ๐™ก๐™ค๐™ฌ ๐™˜๐™ค๐™จ๐™ฉ, jadi beliau pun bertanya pada saya untuk kepastian. Boleh jadi ke? (Ini ayat dia pada saya)

Jadi saya bersama team, seperti biasa kami lakukan proses ๐™™๐™ช๐™š ๐™™๐™ž๐™ก๐™ž๐™œ๐™š๐™ฃ๐™˜๐™š dengan menghubungi Pemaju. Kami disambungkan dengan pegawai yang ๐˜ช๐˜ฏ๐˜ค๐˜ฉ๐˜ข๐˜ณ๐˜จ๐˜ฆ untuk projek ini sendiri dan wakil pemaju sendiri memaklumkan rumah ini memang bukan kos rendah dan Pemaju tiada rumah ๐™ก๐™ค๐™ฌ ๐™˜๐™ค๐™จ๐™ฉ area ini.

Untuk kepastian yang lebih terperinci, kami meminta pegawai tersebut membuat pengesahan bertulis, malangnya apa yang kami minta bukanlah di dalam skop kerja kewajipan mereka jadi pegawai ini menjawab “kenapa saya nak bagi ๐˜ช๐˜ฏ ๐˜ธ๐˜ณ๐˜ช๐˜ต๐˜ช๐˜ฏ๐˜จ sedangkan memang dalam SPA tak ๐˜ฎ๐˜ฆ๐˜ฏ๐˜ต๐˜ช๐˜ฐ๐˜ฏ rumah ini jenis ๐™ก๐™ค๐™ฌ ๐™˜๐™ค๐™จ๐™ฉ dan kami memang tiada rumah kos rendah di kawasan ini”

Kami pergi pula ke kaunter Lembaga Perumahan Hartanah Selangor (LPHS), bertanyakan hal yang sama kepada pegawai, dan kami dimaklumkan oleh pegawai di kaunter, “kalau pemaju dah kata macam tu, bermakna bukan ๐™ก๐™ค๐™ฌ ๐™˜๐™ค๐™จ๐™ฉ lah” Okay lega.

Jadi kami terus dengan signing ๐™Ž๐™–๐™ก๐™š & ๐™‹๐™ช๐™ง๐™˜๐™๐™–๐™จ๐™š ๐˜ผ๐™œ๐™ง๐™š๐™š๐™ข๐™š๐™ฃ๐™ฉ dengan pembeli yang baru. Hartanah ini jenis Pajakan 99 tahun (biasalah kawasan Shah Alam kan memang kebanyakannya adalah jenis ๐™ก๐™š๐™–๐™จ๐™š๐™๐™ค๐™ก๐™™) yang mana tidak boleh dipindahmilik melainkan dengan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri).

Setelah siap proses menandatangani ๐™Ž๐™–๐™ก๐™š ๐™–๐™ฃ๐™™ ๐™‹๐™ช๐™ง๐™˜๐™๐™–๐™จ๐™š ๐˜ผ๐™œ๐™ง๐™š๐™š๐™ข๐™š๐™ฃ๐™ฉ yang baru antara Penjual dan Pembeli pada Mac 2021, proses penyeteman SPA selesai dan ๐˜“๐˜ฆ๐˜ต๐˜ต๐˜ฆ๐˜ณ ๐˜–๐˜ง ๐˜•๐˜ฐ ๐˜–๐˜ฃ๐˜ซ๐˜ฆ๐˜ค๐˜ต๐˜ช๐˜ฐ๐˜ฏ dari Bank Penjual diterima, kami pun menhantar permohonan kebenaran Pindah Milik ke Pejabat Tanah.

Disini lah bermula titik hitam pertama.

Pejabat Tanah tidak membenarkan permohonan pindah milik dimasukkan dan meminta untuk kami mengepilkan bersama surat dari LPHS yang memaklumkan rumah bukan jenis Kos Rendah memandangkan saiz rumah hampir sama dengan kos rendah.

Kami menghubungi semula LPHS dan memaklumkan hal ini. Pegawai LPHS meminta kami untuk membuat satu inquiry bertulis.

Inquiry dihantar.

Lebih kurang 2 bulan kemudian, kami menerima surat jawapan dari LPHS dengan pernyataan yang ringkas iaitu ” rumah adalah dalam kategori kos rendah”

Kami terkejut dan terkilan semestinya. Tiada sebab dikemukakan mengenai sebab mengapakah rumah dikategorikan sebagai jenis kos rendah meskipun kami telah menghantar surat dengan panjang lebar dan akhirnya jawapan yang diterangkan hanyalah satu pernyataan tanpa alasan/sebab untuk kami terangkan kepada anak guam kami.

Kami menghantar semula surat memohon penjelasan dan dimana satu salinan lagi diserahkan kepada Menteri Besar Selangor bagi mengetengahkan isu ini.

Lebih kurang satu bulan kemudian, kami menerima maklum balas dari LPHS.jawapan mereka adalah klasifikasi jenis bangunan datang dari pengesahan jenis kediaman yang dikeluarkan oleh Pihak Berkuasa Tempatan bukan pemaju.

Kami menghubungi pula Pihak Berkuasa Tempatan untuk mendapatkan sebab mengapakah hartanah boleh diklasifikasikan berstatus โ€œkos rendahโ€ sedangkan pemaju sendiri menyatakan projek tersebut tidak pernah dikategorikan sebagai kos rendah.

Dan jawapan yang kami terima amat mengejutkan. Rumah telah dinilai sejak 2001 sebagai kos rendah kerana saiz keluasan hanya 580 kaki persegi dan rumah dijual kepada pembeli pertama hanyalah pada harga RM40,000. Rumah telah diberikan pengecualian pembayaran cukai taksiran sejak 2016.

Keputusan jenis bangunan dan zoning adalah ditetapkan oleh Jabatan Perancang MBSA dan bukanlah pemaju.

Dalam kes saya ini, penjual adalah pembeli yang kedua yang mana pembeli/pemilik pertama telah menerima hakmilik individu dan pembeli pertama sendiri tidak pernah dimaklumkan bahawa rumah kos rendah. Di dalam ๐™Ž๐™–๐™ก๐™š ๐™–๐™ฃ๐™™ ๐™‹๐™ช๐™ง๐™˜๐™๐™–๐™จ๐™š ๐˜ผ๐™œ๐™ง๐™š๐™š๐™ข๐™š๐™ฃ๐™ฉ, Pembeli pertama yang bertarikh era 90an dan hakmilik pemilik pertama yang diterima pada 2011. Yang mana didalam hakmilik ini tiada mana2 pernyataan yang menyatakan rumah adalah jenis kos rendah.

Bukan itu sahaja, Penjual (iaitu Pembeli Kedua) ketika membeli rumah ini pada akhir tahun 2011 juga membeli rumah pada harga pasaran dan tiada permohonan kos rendah diperlukan dan penjual pada ketika itu juga telah mempunyai hartanah yang lain.

Jadi Persoalan yang timbul adalah:

1. Sekiranya pada 2001 rumah telah diklasifikasikan sebagai kos rendah kenapa penjual/pemilik pertama pada tahun 2011 boleh menjual rumah ini tanpa memerlukan kebenaran dari LPHS?

2. Adakah PBT boleh mengklasifikasikan rumah sebagai kos rendah tanpa berbincang dengan Pemaju dan memaklumkan kepada pemaju dan pemilik?

Bukankah tidak adil hanya kerana saiz rumah dan harga pembelian dari penjual pertama berharga bawah RM40k jadi pada tahun 2016 dan keatas terus PBT dibenarkan utk mengklasifikasi kan rumah ini sebagai kos rendah tanpa memaklumkan hal ini kepada Pemaju dan Pemilik.

Adakah ini bermaksud segala jenis kediaman termasuk jenis soho dan sebagainya selagi kediaman tersebut berada di bawah 40k dan saiz kurang dari 580kaki akan terus diklasifikasikan sebagai rumah kos rendah?

Pendapat peribadi saya, ini satu teledrama hartanah yang tragis buat si pemilik-pemilik hartanah yang membeli hartanah sebegini.

Bukankah itu hak pembeli dimana waktu pembelian mereka boleh memilih untuk membeli jenis bangunan yang bagaimana. Dan, saya sendiri akan mengamuk apabila rumah yang saya beli dengan harga hampir 200k kini tiba2 di jadikan kos rendah oleh PBT hanya kerana rupa-rupanya dahulu pemilik pertama membeli dengan harga kurang dr RM40 ribu dan bersaiz kurang dari 580kaki.

Untuk kes saya ini amatlah malang buat bakal pembeli dan pemilik hartanah, kerana si pemilik sememangnya tidak tahu menahu mengenai hal ini dan bakal pemilik yang baru (iaitu pembeli ketiga) telah mempunyai hartanah yang lain dan kini Perjanjian Jual Beli mereka perlu dibatalkan kerana Kebenaran Pindahmilik di Pejabat Tanah tidak berjaya kerana surat LPHS menyatakan bahawa rumah ini diklasifikasikan sebagai rumah kos rendah dan permohonan LPHS diperlukan.

Bukan sahaja masa terbuang, wang ringgit juga banyak telah dilaburkan dan akhirnya terpaksa dibatalkan separuh jalan. Saya amat berharap pihak PBT dan Kerajaan Negeri Selangor lebih cakna dengan isu – isu seperti ini yang mana keadaan ini jelas tidak adil buat pemilik hartanah ini.

Sekian,
Nurul Izzati Ahmad Nasaruddin
Peguam Hartanah

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *