BANK DAH MINTA SAYA START BAYAR ANSURAN BULANAN, TETAPI SAYA BELUM TERIMA KUNCI RUMAH, KALAU MACAM TU TUAN RUMAH KENA BAYAR SEWA PADA SAYA! – PEMBELI
Bertenang Tuan-tuan dan Puan-puan. Untuk pengetahun umum, ini lah salah satu salah faham terbesar dalam urusan jual beli rumah. Tetapi saya juga sangat mengerti kewujudan salah faham ini. Jika saya sendiri tiada ilmu berkenaan hartanah juga, sudah pasti saya sendiri pun akan marah apabila diminta buat bayaran ansuran bulana bank sedangkan kunci rumah belum di tangan. Tidak mengapa Tuan-tuan dan Puan-puan, hadirnya saya di posting kali ini untuk menjelaskan sedikit sebanyak berkenaan isu ini.
Nasihat saya bagi mengelakkan salah faham ini berlaku adalah sebaiknya Tuan-tuan dan Puan-puan meringankan mulut untuk bertanya terma-terma pinjaman Tuan-tuan dan Puan-puan sebelum menandatangani Surat Kelulusan Pinjaman Perumahan dengan banker Tuan-tuan dan Puan-puan ataupun sebelum menandatangani Perjanjian Bank dengan peguam bank Tuan-tuan dan Puan-puan. Antara terma-terma pinjaman yang penting ialah berhubung jumlah ansuran bulanan, polisi insurans, kadar faedah, tempoh bayaran mula dan akhir ansuran bulanan dll.
JUAL BELI RUMAH DIMANA TUAN RUMAH SUDAH TIADA HUTANG
Sekiranya Tuan-tuan dan Puan-puan membeli hartanah dimana Tuan Rumah sudah tiada hutang dengan bank, ya, konsep ‘Mula Ansuran Bayaran Bulanan Bank Selepas Terima Kunci’ ADALAH TERPAKAI
JUAL BELI RUMAH DIMANA TUAN RUMAH MASIH ADA HUTANG
Jika Tuan-tuan dan Puan-Puan membeli hartanah dimana Tuan Rumah masih mempunyai hutang dengan bank, konsep ‘Mula Ansuran Bayaran Bulanan Bank Selepas Terima Kunci’ ADALAH TIDAK TERPAKAI
MENGAPAKAH?
Hal ini kerana apabila melibatkan hartanah yang masih ada hutang, bank Tuan-tuan dan Puan-puan akan membuat dua kali bayaran.
Bayaran pertama di mana bank Tuan-tuan dan Puan-puan akan membayar hutang bank Tuan Rumah yang masih berbaki. Proses ini dipanggil tebus baki hutang. Lain-lain bayaran seperti polisi insuran, fi penilaian, fi guaman juga turut dbuat kepada pihak-pihak berkenaan pada peringkat ini.
Selepas bank Tuan-tuan dan Puan-puan membuat bayaran pertama ini, Tuan-tuan dan Puan-puan sudah perlu mula membuat ansuran bulanan bank kerana secara logiknya sebahagian dari jumlah pinjaman Tuan-tuan dan Puan-puan yang telahpun digunakan. Dan ketika ini, serah kunci belum boleh dibuat lagi kerana peguam perlu menyelesaikan proses pelepasan gadaian bank Tuan Rumah terlebih dahulu. Dan SILA AMBIL MAKLUM STATUS HARTANAH KETIKA INI ADALAH MASIH MILIK TUAN RUMAH selagi proses pelepasan gadaian dan tukar nama di pejabat tanah belum selesai dan Tuan-tuan dan Puan-puan tiada hak untuk meminta Tuan Rumah membayar sewa kepada Tuan-tuan dan Puan-puan hanya kerana Tuan-tuan dan Puan-puan sudah mula membuat ansuran bulanan bank.
Bayaran kedua di mana bank Tuan-tuan dan Puan-puan akan membayar baki pinjaman kepada peguam selepas selesai proses pelepasan gadaian dan pendaftaran tukar nama di pejabat tanah. Serah kunci hanya boleh dibuat kepada Tuan-tuan dan Puan-puan selepas bayaran kedua ini.
Sebagai contoh:
● PINJAMAN PERUMAHAN PEMBELI RM250,000.00 + RM20,000.00 (INSURANS) + RM5,000.00 (FI GUAMAN) + RM1,000.00 (FI PENILAIAN)
● TUAN RUMAH MASIH PUNYA BAKI HUTANG DENGAN BANK SEBANYAK RM50,000.00
Bayaran pertama:
1) RM50,000.00 KEPADA BANK TUAN RUMAH
2) RM20,000.00 KEPADA PIHAK INSURANS
3) RM5,000.00 KEPADA PEJABAT PEGUAM
4) RM1,000.00 KEPADA VALUER
Bayaran kedua:
RM250,000.00 (PINJAMAN PERUMAHAN) – RM50,000.00 (HUTANG BANK TUAN RUMAH)
= RM200,000.00 KEPADA PEGUAM
Lain pula bagi kes hartanah di mana Tuan Rumah sudah tiada hutang, di mana bank Tuan-tuan dan Puan-puan hanya akan membuat sekali sahaja bayaran keluar kerana tidak perlu melalui proses tebus baki hutang. Oleh itu sebaik sahaja bank Tuan-tuan dan Puan-puan buat bayaran kepada pihak-pihak berkenaan, proses serah kunci boleh diteruskan dan Tuan-tuan dan Puan-puan perlu mula buat ansuran bulanan selepas terima kunci.
Sebagai contoh:
PINJAMAN PERUMAHAN RM250,000.00 + RM20,000.00 (INSURANS) + RM5,000.00 (FI GUAMAN) + RM1,000.00 (FI PENILAIAN)
Bayaran pertama:
1) RM250,000.00 KEPADA PEGUAM
2) RM20,000.00 KEPADA PIHAK INSURANS
3) RM5,000.00 KEPADA PEJABAT PEGUAM
4) RM1,000.00 KEPADA VALUER
BANYAK LAH DUIT SAYA KENA KELUAR MACAM TU, RUMAH SEWA SAYA NAK BAYAR, ANSURAN BANK SAYA KENA BAYAR, DAH MACAM BAYAR DUA RUMAH PULAK PADAHAL DUA-DUA PUN BUKAN RUMAH SAYA – PEMBELI
Ya benar Tuan-tuan dan Puan-puan, bukan sedikit wang ringgit yang perlu disediakan apabila melibatkan urusan jual beli rumah. Tuan-tuan dan Puan-puan bayangkan jika beli rumah dalam proses pembinaan (undercons), Tuan-tuan dan Puan-puan perlu mula membuat ansuran bulanan bank semasa bumbung rumah belum wujud lagi, kerana bayaran bank untuk rumah undercons adalah mengikut proses pembinaan. Macam mana tu? InsyaAllah di lain hari saya kongsikan.
Semoga perkongsian kali ini dapat memberi manfaat kepada semua.
Sekian,
Nurul Wahidah Kamarudin
Tetuan Izzati, Aqilah, Annisa & Associates