PERSOALAN. ADAKAH WAJAR BAGI PBT YANG MENENTUKAN JENIS BANGUNAN BAGI SESUATU HARTANAH DAN BUKAN PEMAJU?

โ˜น๏ธโ˜น๏ธ Lama saya mengumpul semangat nak tulis pos ni. Terasa berat tetapi kerana janji dan sebagai peringatan (amaran) , untuk semua pemilik dan pembeli rumah jadi harini saya luahkan juga.

Kes ni bermula pada bulan Februari 2021. Agent (๐™๐™š๐™–๐™ก ๐™€๐™จ๐™ฉ๐™–๐™ฉ๐™š ๐™‰๐™š๐™œ๐™ค๐™ฉ๐™ž๐™–๐™ฉ๐™ค๐™ง) menghubungi saya berkenaan niat Pembeli dan Penjual untuk proses jual beli satu rumah di Seksyen 18 Shah Alam.

Rumah ini bukan jenis kos Rendah (๐™ก๐™ค๐™ฌ ๐™˜๐™ค๐™จ๐™ฉ) memandangkan Perjanjian Jual Beli (turut dikenali sebagai ๐™Ž๐™–๐™ก๐™š & ๐™‹๐™ช๐™ง๐™˜๐™๐™–๐™จ๐™š ๐˜ผ๐™œ๐™ง๐™š๐™š๐™ข๐™š๐™ฃ๐™ฉ iaitu SPA/ S&P) dan Hakmilik tiada langsung menyebut rumah ni sebagai jenis kediaman kos rendah.

Namun agent ini diberitahu bahawa taman sebelah adalah jenis ๐™ก๐™ค๐™ฌ ๐™˜๐™ค๐™จ๐™ฉ, jadi beliau pun bertanya pada saya untuk kepastian. Boleh jadi ke? (Ini ayat dia pada saya)

Jadi saya bersama team, seperti biasa kami lakukan proses ๐™™๐™ช๐™š ๐™™๐™ž๐™ก๐™ž๐™œ๐™š๐™ฃ๐™˜๐™š dengan menghubungi Pemaju. Kami disambungkan dengan pegawai yang ๐˜ช๐˜ฏ๐˜ค๐˜ฉ๐˜ข๐˜ณ๐˜จ๐˜ฆ untuk projek ini sendiri dan wakil pemaju sendiri memaklumkan rumah ini memang bukan kos rendah dan Pemaju tiada rumah ๐™ก๐™ค๐™ฌ ๐™˜๐™ค๐™จ๐™ฉ area ini.

Untuk kepastian yang lebih terperinci, kami meminta pegawai tersebut membuat pengesahan bertulis, malangnya apa yang kami minta bukanlah di dalam skop kerja kewajipan mereka jadi pegawai ini menjawab “kenapa saya nak bagi ๐˜ช๐˜ฏ ๐˜ธ๐˜ณ๐˜ช๐˜ต๐˜ช๐˜ฏ๐˜จ sedangkan memang dalam SPA tak ๐˜ฎ๐˜ฆ๐˜ฏ๐˜ต๐˜ช๐˜ฐ๐˜ฏ rumah ini jenis ๐™ก๐™ค๐™ฌ ๐™˜๐™ค๐™จ๐™ฉ dan kami memang tiada rumah kos rendah di kawasan ini”

Kami pergi pula ke kaunter Lembaga Perumahan Hartanah Selangor (LPHS), bertanyakan hal yang sama kepada pegawai, dan kami dimaklumkan oleh pegawai di kaunter, “kalau pemaju dah kata macam tu, bermakna bukan ๐™ก๐™ค๐™ฌ ๐™˜๐™ค๐™จ๐™ฉ lah” Okay lega.

Jadi kami terus dengan signing ๐™Ž๐™–๐™ก๐™š & ๐™‹๐™ช๐™ง๐™˜๐™๐™–๐™จ๐™š ๐˜ผ๐™œ๐™ง๐™š๐™š๐™ข๐™š๐™ฃ๐™ฉ dengan pembeli yang baru. Hartanah ini jenis Pajakan 99 tahun (biasalah kawasan Shah Alam kan memang kebanyakannya adalah jenis ๐™ก๐™š๐™–๐™จ๐™š๐™๐™ค๐™ก๐™™) yang mana tidak boleh dipindahmilik melainkan dengan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri).

Setelah siap proses menandatangani ๐™Ž๐™–๐™ก๐™š ๐™–๐™ฃ๐™™ ๐™‹๐™ช๐™ง๐™˜๐™๐™–๐™จ๐™š ๐˜ผ๐™œ๐™ง๐™š๐™š๐™ข๐™š๐™ฃ๐™ฉ yang baru antara Penjual dan Pembeli pada Mac 2021, proses penyeteman SPA selesai dan ๐˜“๐˜ฆ๐˜ต๐˜ต๐˜ฆ๐˜ณ ๐˜–๐˜ง ๐˜•๐˜ฐ ๐˜–๐˜ฃ๐˜ซ๐˜ฆ๐˜ค๐˜ต๐˜ช๐˜ฐ๐˜ฏ dari Bank Penjual diterima, kami pun menhantar permohonan kebenaran Pindah Milik ke Pejabat Tanah.

Disini lah bermula titik hitam pertama.

Pejabat Tanah tidak membenarkan permohonan pindah milik dimasukkan dan meminta untuk kami mengepilkan bersama surat dari LPHS yang memaklumkan rumah bukan jenis Kos Rendah memandangkan saiz rumah hampir sama dengan kos rendah.

Kami menghubungi semula LPHS dan memaklumkan hal ini. Pegawai LPHS meminta kami untuk membuat satu inquiry bertulis.

Inquiry dihantar.

Lebih kurang 2 bulan kemudian, kami menerima surat jawapan dari LPHS dengan pernyataan yang ringkas iaitu ” rumah adalah dalam kategori kos rendah”

Kami terkejut dan terkilan semestinya. Tiada sebab dikemukakan mengenai sebab mengapakah rumah dikategorikan sebagai jenis kos rendah meskipun kami telah menghantar surat dengan panjang lebar dan akhirnya jawapan yang diterangkan hanyalah satu pernyataan tanpa alasan/sebab untuk kami terangkan kepada anak guam kami.

Kami menghantar semula surat memohon penjelasan dan dimana satu salinan lagi diserahkan kepada Menteri Besar Selangor bagi mengetengahkan isu ini.

Lebih kurang satu bulan kemudian, kami menerima maklum balas dari LPHS.jawapan mereka adalah klasifikasi jenis bangunan datang dari pengesahan jenis kediaman yang dikeluarkan oleh Pihak Berkuasa Tempatan bukan pemaju.

Kami menghubungi pula Pihak Berkuasa Tempatan untuk mendapatkan sebab mengapakah hartanah boleh diklasifikasikan berstatus โ€œkos rendahโ€ sedangkan pemaju sendiri menyatakan projek tersebut tidak pernah dikategorikan sebagai kos rendah.

Dan jawapan yang kami terima amat mengejutkan. Rumah telah dinilai sejak 2001 sebagai kos rendah kerana saiz keluasan hanya 580 kaki persegi dan rumah dijual kepada pembeli pertama hanyalah pada harga RM40,000. Rumah telah diberikan pengecualian pembayaran cukai taksiran sejak 2016.

Keputusan jenis bangunan dan zoning adalah ditetapkan oleh Jabatan Perancang MBSA dan bukanlah pemaju.

Dalam kes saya ini, penjual adalah pembeli yang kedua yang mana pembeli/pemilik pertama telah menerima hakmilik individu dan pembeli pertama sendiri tidak pernah dimaklumkan bahawa rumah kos rendah. Di dalam ๐™Ž๐™–๐™ก๐™š ๐™–๐™ฃ๐™™ ๐™‹๐™ช๐™ง๐™˜๐™๐™–๐™จ๐™š ๐˜ผ๐™œ๐™ง๐™š๐™š๐™ข๐™š๐™ฃ๐™ฉ, Pembeli pertama yang bertarikh era 90an dan hakmilik pemilik pertama yang diterima pada 2011. Yang mana didalam hakmilik ini tiada mana2 pernyataan yang menyatakan rumah adalah jenis kos rendah.

Bukan itu sahaja, Penjual (iaitu Pembeli Kedua) ketika membeli rumah ini pada akhir tahun 2011 juga membeli rumah pada harga pasaran dan tiada permohonan kos rendah diperlukan dan penjual pada ketika itu juga telah mempunyai hartanah yang lain.

Jadi Persoalan yang timbul adalah:

1. Sekiranya pada 2001 rumah telah diklasifikasikan sebagai kos rendah kenapa penjual/pemilik pertama pada tahun 2011 boleh menjual rumah ini tanpa memerlukan kebenaran dari LPHS?

2. Adakah PBT boleh mengklasifikasikan rumah sebagai kos rendah tanpa berbincang dengan Pemaju dan memaklumkan kepada pemaju dan pemilik?

Bukankah tidak adil hanya kerana saiz rumah dan harga pembelian dari penjual pertama berharga bawah RM40k jadi pada tahun 2016 dan keatas terus PBT dibenarkan utk mengklasifikasi kan rumah ini sebagai kos rendah tanpa memaklumkan hal ini kepada Pemaju dan Pemilik.

Adakah ini bermaksud segala jenis kediaman termasuk jenis soho dan sebagainya selagi kediaman tersebut berada di bawah 40k dan saiz kurang dari 580kaki akan terus diklasifikasikan sebagai rumah kos rendah?

Pendapat peribadi saya, ini satu teledrama hartanah yang tragis buat si pemilik-pemilik hartanah yang membeli hartanah sebegini.

Bukankah itu hak pembeli dimana waktu pembelian mereka boleh memilih untuk membeli jenis bangunan yang bagaimana. Dan, saya sendiri akan mengamuk apabila rumah yang saya beli dengan harga hampir 200k kini tiba2 di jadikan kos rendah oleh PBT hanya kerana rupa-rupanya dahulu pemilik pertama membeli dengan harga kurang dr RM40 ribu dan bersaiz kurang dari 580kaki.

Untuk kes saya ini amatlah malang buat bakal pembeli dan pemilik hartanah, kerana si pemilik sememangnya tidak tahu menahu mengenai hal ini dan bakal pemilik yang baru (iaitu pembeli ketiga) telah mempunyai hartanah yang lain dan kini Perjanjian Jual Beli mereka perlu dibatalkan kerana Kebenaran Pindahmilik di Pejabat Tanah tidak berjaya kerana surat LPHS menyatakan bahawa rumah ini diklasifikasikan sebagai rumah kos rendah dan permohonan LPHS diperlukan.

Bukan sahaja masa terbuang, wang ringgit juga banyak telah dilaburkan dan akhirnya terpaksa dibatalkan separuh jalan. Saya amat berharap pihak PBT dan Kerajaan Negeri Selangor lebih cakna dengan isu – isu seperti ini yang mana keadaan ini jelas tidak adil buat pemilik hartanah ini.

Sekian,
Nurul Izzati Ahmad Nasaruddin
Peguam Hartanah

PERJANJIAN SEWA

Kebiasaannya bila kita menyewa sesebuah rumah, sudah pasti para Penyewa akan menandatangani Perjanjian Sewa. Tetapi ada juga yang hanya menandatangani Perjanjian tanpa membaca dan memahami dulu Perjanjian tersebut. Adalah sangat-sangat penting untuk semua membaca dan fahami terlebih dahulu Perjanjian Sewa sebelum menandatanganinya, bukan kata Perjanjian Sewa sahaja, bahkan apa-apa saja perjanjian pun sebelum ditandatangani, kita perlu faham isi kandungannya. Jadi hari ini kami nak kongsikan perkara-perkara asas yang perlu ada dalam Perjanjian Sewa.

1) Maklumat Tuan Rumah dan Maklumat Penyewa

Kebiasaanya, ni antara maklumat-maklumat wajib yang perlu kita sertakan di dalam Perjanjian Sewa iaitu Nama penuh, No Kad Pengenalan, Alamat Surat Menyurat dan No telefon untuk dihubungi

2) Maklumat Hartanah yang disewa

Perjanjian Sewa juga perlu menyatakan secara terperinci samada Hartanah tersebut disewa sebagai satu unit ataupun mengikut bilik. Dan, maklumat-maklumat seperti No hakmilik lengkap Hartanah dan Alamat Hartanah perlu disertakan. Bagi kes sewaan beserta perabot, adalah perlu untuk Senarai Inventori disertakan bagi mengelakkan isu-isu berbangkit timbul di kemudian hari. Keadaan perabot ketika akhir sewaan sepatutnya berada dalam keadaan baik sebagaimana awal sewaan.

3) Terma-terma sewaan

Jumlah sewa yang perlu dibayar oleh Penyewa perlu disertakan dengan jelas di dalam Perjanjian Sewa termasuk cara pembayaran samada melalui tunai, cek atau dikreditkan terus ke akaun Tuan Rumah dan sebaik-baiknya maklumat akaun Tuan Rumah perlu dinyatakan sekali di dalam Perjanjian tersebut bagi memudahkan Penyewa.

Tuan Rumah dan Penyewa juga perlu bersepakat dalam menentukan tarikh akhir bayaran sewa dan menyatakan dengan jelas di dalam Perjanjian Sewa.

Dan, kebiasaanya Tuan Rumah juga akan menetapkan tempoh sewaan iaitu tempoh masa bermula sewa sehingga tamat sewa, misalannya untuk tempoh 1 tahun, 2 tahun dan sebagainya.

Terma bayaran deposit juga sangat penting untuk disertakan di dalam Perjanjian Sewa, di mana ianya merangkumi deposit pendahuluan, deposit keselamatan dan deposit utiliti. Deposit pendahuluan ini fungsinya untuk menjamin Tuan Rumah untuk tidak menyewa Hartanah kepada orang lain. Deposit keselamatan pula ialah jaminan buat Tuan Rumah sekiranya Penyewa ada melanggar mana-mana isi Perjanjian Sewa dan deposit tersebut tidak akan dikembalikan sekiranya berlaku perlanggaran terma-terma Perjanjian. Manakala, deposit utiliti pula akan digunakan bagi membayar tunggakan-tunggakan utiliti seperti api dan air pada akhir sewaan sekiranya ada, dan jika tiada tunggakan, deposit tersebut akan dikembalikan.

4) Terma dan Syarat Pembaharuan tempoh sewaan

Sekiranya Tuan Rumah ada menetapkan tempoh sewaan yang khusus, terma dan syarat bagi tempoh pembaharuan sewa perlu dijelaskan di dalam Perjanjian Sewa. Kebiasaanya, Tuan Rumah menetapkan untuk Penyewa menghantar notis sekurang-kurangya 1 atau 2 bulan lebih awal sebelum tamat tempoh sewaan dan terdapat juga situasi di mana Tuan Rumah menetapkan pembaharuan sewa boleh tertakluk kepada pihak mereka untuk menaikkan kadar sewaan. Jadi, amatlah penting untuk Penyewa meneliti Klausa ini sebaik mungkin sekiranya ada perancangan untuk memperbaharui tempoh sewaan.

5) Terma dan Syarat Penamatan awal Perjanjian sewa

Bagaimana pula jika ingin tamatkan sewa sebelum berakhirnya tempoh sewaan yang ditetapkan? Semuanya bergantung kepada perbincangan Tuan Rumah dan Penyewa. Apa yang penting, hasil perbincangan tersebut perlulah dimasukkan ke dalam Perjanjian Sewa. Ada Tuan Rumah yang tidak membenarkan sewaan ditamatkan sebelum tempoh akhirnya, jika ditamatkan juga oleh pihak Penyewa, segala bentuk deposit tidak akan dipulangkan. Dan ada juga Tuan Rumah yang menetapkan sewaan boleh ditamatkan awal tetapi Penyewa perlu memberi notis lebih awal 1 atau 2 bulan bagi melayakkan mereka mendaptkan semula deposit. Sekiranya Tuan Rumah inginkan pampasan sekiranya berlaku penamatan awal Perjanjian Sewa, jumlah jaminan perlu diturut sertakan di dalam Perjanjian tersebut.

6) Tanggungjawab Tuan Rumah dan Penyewa

Klausa ini amatlah penting dimana kedua-dua Tuan Rumah dan Penyewa perlu menyenaraikan tugas dan peranan masing-masing. Tuan Rumah perlu membuat semakan berkala Hartanah, memastikan penyelenggaraan rumah sewa berada dalam keadaan baik dan membuat baik pulih sekiranya perlu, dan memastikan membuat bayaran cukai tanah, cukai pintu dan insuran rumah. Manakala, Penyewa pula perlu patuh pada tarikh akhir bayaran sewa, membuat bayaran bil-bil utiliti tepat pada waktunya dan mematuhi segala peraturan dan larangan rumah sewa.

7) Peraturan dan larangan di rumah sewa

Klausa ini kebiasaanya ditetapkan oleh Tuan Rumah bagi memastikan Hartanah yang disewa sentiasa berada di dalam keadaan baik dan juga menjaga keharmonian jiran tetangga. Misalannya, menetapkan peraturan supaya tiada kerosakan yang dibuat pada Hartanah dan perabot di dalamnya, larangan membela haiwan peliharaan, larangan membawa masuk pasangan jika belum berkahwin, larangan membuat bising pada waktu tengah malam dan sebagainya.

8) Klausa โ€˜Defaultโ€™

Klausa ini pula menjelaskan akibat dan kesan sekiranya berlaku perlanggaran terma-terma Perjanjian Sewa sama ada dari pihak Tuan Rumah mahupun Penyewa. Kedua-dua hak perlu diutamakan dan adalah sebaiknya juga untuk menyertakan cara penyelesaian antara dua pihak sekiranya berlaku perlanggaran Perjanjian sebelum membawa isu ini ke pihak berkenaan. Misalannya, denda bayaran lewat sewa, jumlah pampasan kepada Tuan Rumah sekiranya berlaku kerosakan, bentuk pampasan kepada Penyewa sekiranya Tuan Rumah melanggar hak privasi Penyewa dan sebagainya.

Setakat ini saja yang dapat saya kongsikan. Semoga pengetahuan ini dapat dikongsi bersama-sama. Moga kelak berjumpa lagi.

Sekian,
Nurul Wahidah Kamarudin
Tetuan Izzati, Aqilah, Annisa & Associates