SELAMAT HARI TANAH NEGARA

Pada 27 Julai 1986, terlantiknya Pesuruhjaya Tanah dan Galian di Negeri-Negeri Bersekutu yang diwujudkan bagi memastikan sistem pentadbiran dan perundangan tanah menjadi lebih sistematik dan teratur sama ada dari struktur pungutan cukai, persempadanan dan pembangunan.

Hasrat kami, Semoga Sistem Pentadbiran Tanah di Malaysia di setiap Jabatan Ketua Pengarah Tanah Dan Galian (Persekutuan) sama ada di peringkat Daerah, Negeri dan Persekutuan akan menjadi bertambah baik.

Untuk melihat sambutan secara maya bagi atur cara Sambutan Hari Tanah boleh merujuk kepada Facebook di laman web;

  1. https://www.facebook.com/JKPTGHQhttps://www.facebook.com/JKPTGHQ
  2. https://www.facebook.com/JKPTGHQ

Sekian,
Nurul Izzati Ahmad Nasaruddin
Peguam Hartanah

PROSES JUAL BELI RUMAH

Assalamualaikum. Hari ini saya nak kongsi beberapa soalan yang sering clients ajukan sepanjang proses jual beli rumah.

Perkongsian ini mungkin boleh membantu semua yang sedang dalam proses jual beli rumah mahupun yang sedang merancang ke arah tersebut.

Jadi, antara soalan² famous yang sering diajukan ialah:

1) Adakah Pembeli akan dikenakan ‘Interest’ atau Faedah sekiranya Bank lewat release duit kepada Penjual atas faktor kebanyakan badan² kerajaan dan pihak² berkenaan yang tutup apabila Perintah Kawalan Pergerakan (PKP) dilaksanakan?

Pada musim Pandemic sekarang, adalah penting untuk memastikan Klausa Pandemic disertakan di dalam Perjanjian Jual Beli (SPA).

Klausa tersebut pastinya akan melindungi kepentingan kedua² pihak jual beli rumah dimana sekiranya terdapat kelewatan disebabkan Pandemic, denda lewat tidak akan dikenakan kepada Pembeli.

Contohnya, penutupan Pejabat Tanah yang menyebabkan proses pendaftaran tukar nama tidak dapat dibuat menyebabkan kelewatan Bank untuk release duit dalam tempoh yang sepatutnya, tempoh penutupan tersebut tidak akan diambil kira sebagai kelewatan di pihak Pembeli.

2) Bank yang release duit lewat, kenapa Pembeli perlu bayar ‘Interest’ kepada Penjual?

Salah satu Klausa penting di dalam SPA ialah pengenaan ‘Interest’ kepada Pembeli sekiranya Bank pinjaman mereka lewat melepaskan duit kepada Penjual dari tempoh yang sepatutnya.

Pembeli bertanya ‘Kenapa saya pula yang kena bayar Interest, kan Bank yang release duit lewat, bukannya saya.’

Benar, Bank yang lewat, tetapi harus diingat Bank tersebut adalah pilihan Pembeli sendiri. Untuk lebih faham, kita tengok konsep jual beli itu sendiri.

Pembeli nak beli rumah dari Penjual dengan harga sekian sekian, jadi Pembeli perlu bayar harga sekian-sekian tersebut kepada Penjual dalam tempoh yang ditetapkan. Jika tidak Penjual boleh kenakan ‘Interest’ sekiranya lewat.

Jadi konsepnya masih sama, cuma medium pembayaran yang berbeza, ada yang membeli secara tunai, ada yang menggunakan pinjaman Bank.

Maksudnya di sini, Pembeli yang menggunakan pinjaman Bank untuk membeli rumah, mereka tetap pelakon Utama dalam proses jual beli rumah selain dari Penjual. Bank adalah pelakon tambahan yang membantu si Pembeli untuk membuat bayaran bagi pihak Pembeli. Jadi, adalah wajar Interest dikenakan kepada Pembeli, bukannya Bank.

Dan selalunya bila Clients mula faham dengan konsep yang dijelaskan, soalan mereka seterusnya adalah….

3) Apa Pembeli boleh buat untuk mengelakkan ‘Interest’?

Adalah penting bagi pihak Pembeli untuk terus dan sentiasa ‘ambil tahu’ berkenaan status jual beli mereka dari seawal proses tandatangani SPA sehinggalah proses jual beli rumah selesai.

Apabila dimaklumkan oleh Peguam bahawa mereka telah advise Bank untuk release duit, pihak Pembeli perlu sentiasa follow up dengan Bank untuk memastikan mereka release duit dalam tempoh yang sepatutnya dan tiada kelewatan. Diingatkan di sini, Pembeli berhak membuat follow up secara terus dengan Bank.

4) Proses jual beli rumah belum selesai dan Pembeli belum dapat kunci rumah, tetapi Pembeli dimaklumkan perlu mula membuat bayaran bulanan kepada Bank

Ini soalan yang paling famous diajukan kepada kami bilamana Pembeli dikejutkan dengan perkhabaran bahawa mereka perlu membuat bayaran bulanan kepada Bank sedangkan mereka belum menerima kunci rumah.

Situasi ini sering berlaku jika rumah yang dibeli masih mempunyai hutang. Maksudnya di sini Penjual masih mempunyai hutang yang belum dijelaskan dengan Bank pinjaman mereka.

Oleh yang demikian, Bank pinjaman Pembeli perlu membuat bayaran secara dua kali. Pertama, bayaran kepada Bank pinjaman Penjual, iaitu melunaskan baki hutang Penjual. Kedua, baki bayaran kepada Peguam Penjual sebelum dilepaskan kepada Penjual.

Dan kebiasaanya, selepas Bank Pembeli membuat bayaran pertama iaitu menjelaskan baki hutang kepada Bank Penjual, para Pembeli sudah perlu membuat bayaran bulanan kepada Bank walaupun proses jual beli rumah masih belum selesai.

Jadi, Pembeli perlu peka apabila menandatangani Surat Tawaran Pembiayaan Bank/Letter of Offer dan perlu tahu dengan jelas isi kandungannya berhubung tempoh pinjaman, kadar faedah, bayaran bulanan, tempoh permulaan bayaran bulanan dll

5) Siapa yang perlu membuat urusan tukar nama TNB, Syabas, Indah Water, Cukai Taksiran, Cukai Tanah, Maintenance dll selepas proses jual beli rumah selesai?

Pembeli. Bagi Cukai Tanah, Pembeli tidak perlu ke Pejabat Tanah untuk proses tukar nama kerana pihak mereka akan mengemaskini maklumat pemilik terbaru. Bagi lain², Pembeli perlu membuat urusan tukar nama secepatnya sebaik sahaja selesai urusan jual beli rumah untuk mengelakkan masalah² berbangkit di kemudian hari. Namun, untuk proses tukar nama, mungkin ada beberapa borang yang perlu diisi oleh Penjual contohnya bagi urusan tukar nama TNB.

6) Macam mana jika masih ada tunggakan yang belum diselesaikan Penjual ketika Pembeli ingin membuat proses tukar nama bil²?

Adalah penting bagi pihak kami, Peguam untuk memastikan tiada sebarang tunggakan pada bil² dan cukai² berkenaan sebelum proses jual beli rumah selesai.

Kami akan memasukkan Klausa penting di dalam SPA menyatakan wang belian rumah hanya akan dilepaskan kepada Penjual selepas memastikan tiada sebarang tunggakan.

Kami akan mendapatkan bil² dan penyata terkini yang telah dibayar dari Penjual sebelum serah kunci kepada Pembeli dan serah wang kepada Penjual.

7) Kalau cukai² atau bil² dibayar penuh bagi tempoh yang panjang, tak rugi ke Penjual jika proses jual beli rumah selesai sebelum tempoh tersebut?

Contoh paling mudah ialah cukai tanah yang wajib dibayar sekali untuk tempoh setahun. Sekiranya Penjual sudah membuat bayaran penuh pada Januari 2021 dan urusan jual beli rumah selesai pada Julai 2021, adakah bayaran bagi tempoh Ogos sehingga Disember 2021 diberi percuma sahaja kepada Pembeli?

Jawapannya tidak. Pada peringkat akhir proses jual beli rumah, kami akan membuat kiraan bayaran yang perlu dibuat oleh Pembeli dari tempoh mereka terima kunci sehingga tempoh bayaran akhir Penjual. Kalau ambil contoh di atas, kita akan kira berapa Pembeli perlu bayar untuk tempoh bermula Ogos sehingga Disember 2021.

Ini sahaja dulu untuk perkongsian kali ini. Tahniah kepada yang bertanya kerana anda cakna akan hak² dan kepentingan masing² dalam proses jual beli rumah. Semoga berjumpa lagi di next entry.

Sekian,
Nurul Wahidah Kamarudin
Tetuan Izzati, Aqilah, Annisa & Associates

CKHT / RPGT

السلام عليكم / Selamat Sejahtera,

Hari ini jom kita kenal-kenal dengan CKHT atau bahasa orang putihnya, RPGT. Nama penuh bagi CKHT ni ialah “CUKAI KEUNTUNGAN HARTA TANAH“.

Basically, siapakah yang perlu membuat pembayar CKHT ni kepada Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN)?. Tentunya adalah tuan-tuan tanah yang jual tanah/rumah, merekalah yang sepatutnya membuat pembayaran tersebut.

Dah kenapa pulak tuan tanah yang kena bayar? Sebabnya, bila jual tanah/rumah, mereka akan mendapat untung bersih. Haa, so cukai ni akan dikenakan pada untung bersih. Kadar CKHT ni pulak bergantung kepada berapa lama kita jadi tuan tanahnya. Makin lama jadi pemilik tanah, makin kuranglah kadarnya.

So, kira CKHT ni salah satu cara untuk kawal harga rumah dalam pasaran hartanah.

Tuan rumah boleh mendapat pengecualian dari bayar CKHT ni sekali seumur hidup saja. Katakan kalau dah ada 2,3 biji rumah, ikutlah nak guna untuk rumah yang mana satu. Oh ya, kalau hibah rumah dari suami ke isteri, dari ibu bapa ke anak pun boleh jugak dapat pengecualian tau.

Tetapi berita baik bagi tuan-tuan tanah pada saat dan ketika ini ialah, sekiranya mereka jual rumah dalam tempoh 1 Jun 2020 sehingga 31 Disember 2021, mereka akan dikecualikan daripada bayaran CKHT!

Pengecualian ini adalah susulan pengumuman yang dibuat oleh Perdana Menteri kita iaitu Yang Amat Berhormat Tan Sri Dato’ Haji Muhyiddin Yassin pada 5 Jun 2020 dalam Pelan Jana Semula Sektor Ekonomi Malaysia (PENJANA).

Pengecualian ini juga terpakai kepada harta kediaman sahaja dan dihadkan kepada 3 buah rumah sahaja. Jadi, tuan-tuan rumah yang berhajat nak jual rumah, bolehlah rebut kesempatan ini sebab peluang hanya datang sekali 😁😁

Sekian saja perkongsian topik kita pada hari ini. Saya akhiri dengan kata-kata “Kalau ada sumur diladang, Boleh kita menumpang mandi, Kalau ada umur yang panjang, Boleh kita berjumpa lagi 🙂🙃

Salam untuk Kalian 🥰,
Nurul Wahidah Kamarudin

TALIAN HAYAT BUAT PEMILIK RUMAH DI MUSIM PKP

Musim Pandemik ni, ramai juga client saya dan rakan yang mengadu, mereka ada masalah kewangan sehingga terpaksa meminjam untuk membayar loan rumah.

Rumah baru beli setahun dan rasa sayang sangat nak jual tapi rasa tak mampu bayar. Suggestion saya pada mereka;

1. KWSP AKAUN 2

Ramai client saya yang terlupa/tak sedar sebenarnya KWSP Akaun Dua mereka sebenarnya boleh dikeluarkan berkaitan hartanah yg dimiliki mereka dengan cara:

a) Pengeluaran akaun dua bagi rumah pertama, (Surat Perjanjian Jual Beli – tarikh perjanjian tidak melebihi 3 tahun dari tarikh permohonan)

b) Pengeluaran akaun 2 untuk membayar Ansuran Bulanan Pinjaman Perumahan sekurang-kurangnya enam bulan atau sehingga masalah kewangan anda selesai

2. Pengeluaran I-Sinar bagi yang belum memohon I-Sinar (tarikh apply hingga esok 30 Jun Sahaja)

3. Pengeluaran I-Citra bermula 15 Julai 2021

4. Morotarium 6 bulan bermula Julai 2021. Cara Pengeluaran dan Dokumen diperlukan boleh check di website / hubungi KWSP. (Untuk Morotarium Bank boleh check dengan bank masing-masing ya.

KECUALI untuk pengeluaran KWSP akaun dua bagi rumah pertama. Sebab yang ni banyak dokumen yang diperlukan untuk memohon. Anda boleh lihat lampiran yang saya sertakan.

Terakhir kata, it’s okay to feel stress, kita manusia. Cuma jangan biarkan ia berpanjangan. Berkomunikasi lah dengan orang yang anda percaya dan sekiranya lebih serious dapatkanlah nasihat pakar. Bab mengatasi stress bukanlah kepakaran saya tapi jika berkaitan hartanah, InsyaAllah. Semoga Bermanfaat.

Sayang Selalu,
Nurul Izzati Ahmad Nasaruddin
Peguam Hartanah