JANGKA MASA / TIMELINE PROSES JUAL BELI HARTANAH

Soalan yang selalu saya dapat daripada bakal client dan ketika signing Sale and Purchase Agreement (SPA) ialah “berapa lama proses jual beli rumah saya ini ea puan?”

Jawapannya adalah bergantung kepada jenis hartanah, loan owner, dan method of payment dari buyer itu sendiri.

Masih banyak owner yang bila jual rumah , dia nak cari cash buyer. Alasannya, supaya duit dia dapat cepat.
Nak guna duit urgent by next month.

Emm.. tersedak.
Jawapan saya mustahil next month boleh siap.
Melainkan rumah ni jenis freehold, owner takde hutang bank langsung, LHDN masuk harini petang terus siap, hantar MOT kat pejabat tanah, harini present harini juga masuk nama dalam geran.

Yang mana kebanyakan perkara di atas ini adalah mustahil berlaku.

Apa entah lagi, dalam SPA juga terdapat syarat-syarat seperti ini :

  1. “The completion date shall be calculated within Ninety (90) days from the date of execution of this agreeement”
  2. “The completion date shall be calculated within Ninety (90) days from the date of execution of Memorandum of Transfer ” ini kes Tanah Rezab Melayu (Malay Reserved Land)
  3. “The completion date shall be calculated within Ninety (90) days from the date of Receipt of the Relevant Consent in favor of the Purchaser.” Ini pula rumah ada sekatan Kos Rendah atau Pihak Berkuasa Negeri.

Dan banyak lagi..

Ditambah pula pada musim PKPB ni terdapat juga clause Pandemik yang mana kedua-dua pihak bersetuju bahawa tiada sebarang interest boleh dikenakan ke atas mana-mana pihak akibat penutupan sementara/perubahan waktu operasi mana-mana badan yang terlibat dengan proses transaksi jual beli ini.

Disclaimer :
SPA merupakan perjanjian yang dipersetujui bersama antara si penjual dan si pembeli. Oleh itu tempoh durasi proses juga boleh berubah mengikut persetujuan bersama.
Cuma nasihat saya, sebagai owner dan buyer diminta berhati-hati juga dalam menukar terma dan syarat dalam SPA, takut terjerut diri sendiri.

Sekian.

Ke arah Masyarakat Celik Hartanah.

Yang Prihatin,
Nurul Izzati Ahmad Nasaruddin
Peguam Hartanah

#HakKepadaYangBerhak #TeamIAA

PERUMAHAN SECARA LOW COST (KOS RENDAH)

Apa itu Rumah Low Cost (Kos Rendah) ni Tuan/Puan?

Secara ringkas, Low Cost atau kata lainnya Rumah Kos Rendah ini adalah rumah-rumah yang tersenarai dan tertakluk dalam kategori rumah low cost di Kerajaan Negeri. Senang cerita, kalau Kerajaan Negeri kata itu rumah kos rendah maka jadilah ianya rumah kos rendah.


Selalu orang kata ….“Allah, Tipah, aku beli rumah low cost je,, ada dalam bawah 100k tak banyak pun. Haha”…. So, kita pun mula la meriki-riki di dalam hati, ohhh kalau macam tu aku pon boleh.


Tetapi, Rumah Low Cost ini tidak semestinya rumah yang dijual dengan kadar RM100,000.00 ke bawah ya Tuan/Puan. Ada yang lebih , ada yang kurang. Daripada meriki dalam hati, cuba Tuan/Puan buka portal kerajaan negeri tu dulu.


Bagi kami, firma guaman yang berurusan di Lembah Klang ini, pastinya urusan dengan pihak Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor tidak dapat dielakkan lagi kerana pelanggan-pelanggan kami kebanyakkannya bermastautin di sini. Jadi dari merekalah kami berurusan bila melibatkan rumah low cost ini.

Apa bezanya dengan rumah/hartanah lain yang kita nak beli dan jual? kenapa special sangat tu?
Well, selain Tuan Puan dapat sebuah rumah yang bersesuaian dengan duit poket Tuan/Puan, terdapat juga beberapa prosedur tambahan perlu dilakukan. Di pihak peguam, kami masih akan buat perjanjian jual beli seperti biasa, cuma akan ada sedikit pertambahan dalam klaus-klaus yang berkaitan, kerja- kerjanya pun akan bertambah sedikit daripada kontrak jual beli rumah biasa. Antaranya, kami perlu mendapatkan kebenaran daripada pihak ini iaitu Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (mengikut negeri masing-masing). Syarat-syarat milikannya juga adalah bergantung kepada Lembaga Perumahan Negeri/Kerajaan, Negeri masing-masing


Rumah low cost ini pula selalunya lebih kecil daripada rumah biasa. Untuk pengetahuan,
rumah low cost juga tidak semestinya hanya dibina oleh kerajaan negeri ya Tuan/Puan, mana- mana pemaju boleh bina rumah low cost ini asal dengan syarat mendapatkan kebenaran dari kerajaan negeri.


***Friendly Reminder
Oh ya pada Tuan/Puan yang rasa nak riki–riki kelayakan di Kawasan Selangor, bolehlah check di laman web lphs.gov.my ya.

Sekian

Nur Annisa Mohamad Isa
Peguam Hartanah

KAVEAT

Selalu kita dengar cerita, bila seorang teruna berkenan benar dengan seorang dara, si teruna akan hantar rombongan merisik dan kemudian membuat pinangan. Tapi pihak rombongan merisik dan meminang takkanlah datang dengan tangan kosong kan? Mesti ada bawa sebentuk cincin utk disarungkan ke jari manis si anak dara. Pemberian cincin tu bukanlah setakat sebab si dara sukakan emas semata, tapi ada misi yang lebih hebat daripada itu di pihak si teruna. Kalau dah sarung cincin di jari, tandanya si teruna dah cop si anak dara. Tiada siapa boleh berani cuba-cuba masuk line bak kata orang tua-tua.

Kaveat ni samalah macam fungsi cincin yang disebut di atas. Mudahkan cerita, apabila seseorang berminat untuk membeli sesebuah hartanah, pasti akan di risik (riki-riki bak kata orang sekarang), lepas dah setuju dengan details hartanah, si pembeli pun buat perjanjian jualbeli rumah dengan penjual. Lepas tu apa? Lepas tu bayar deposit lah, sayang! Nak beli rumah, mestilah kena ada duit kan.

Okay, deposit dah bayar! Duit dah berapa ribu habis ni. Kalau penjual tiba-tiba pergi jual rumah tu pada orang lain macam mana? Hmmm..

Apa susah? Masukkan lah Kaveat ke atas hartanah tersebut! Apabila dah bayar deposit, pembeli dikira mempunyai hak kepentingan ke atas tanah, jadi pembeli boleh mendaftar Kaveat di Pejabat Tanah.

Jum kita lihat apa itu Kaveat?

Kaveat atau dalam bahasa Inggeris ialah ‘caveat’ merupakan satu bentuk sekatan atau halangan yang di masukkan oleh pihak berkepentingan ke atas sesebuah hartanah. Apabila Kaveat dimasukkan ke atas hartanah tersebut, ia akan menyekat sebarang urusniaga dengan tanah selagi tempoh Kaveat belum berakhir.

Siapa yang boleh masukkan Kaveat?

Sesiapa yang mempunyai hak kepentingan ke atas Kaveat boleh lah memasukkan Kaveat. Pembeli yang telah membayar deposit boleh memasukkan Kaveat. Pendaftar juga boleh measukkan Kaveat bagi pihak / badan yang mempunyai kepentingan ke atas tanah.

Berapa lama tempoh Kaveat?

Sesuatu Kaveat mempunyai tempoh sekatan selama 6 tahun. Sekiranya Kaveat tidak dilanjutkan tempoh selepas 6 tahun, Kaveat tersebut akan tamat secara automatik! Walaubagaimana pun, tempoh Kaveat boleh dilanjutkan dengan membuat bayaran fi ke Pejabat Tanah.

Ada berapa jenis Kaveat?

Menurut Kanun Tanah Negara, terdapat beberapa jenis Kaveat iaitu:

  1. Kaveat Persendirian;
  2. Kaveat Pendaftar;
  3. Lien Kaveat (selalunya dimasukkan oleh pihak Bank);
  4. Kaveat Amanah.

Bagaimana nak masukkan Kaveat ke atas hartanah?

Senang saja! Bagi Kaveat Persendirian, seseorang hanya perlu pergi ke Pejabat Tanah dan menunjukkan bukti hak kepentingan yang ada ke atas tanah tersebut. Kemudian, isi Borang 19B untuk memasukkan Kaveat bersama-sama dengan bayaran fi.

Untuk menarik balik semula Kaveat, hanya perlu mengisi borang 19G di Pejabat Tanah.

Sebelum nak membeli rumah, macam mana saya nak tahu kalau rumah tu dah pernah ada Kaveat?

Apa yang boleh dilakukan adalah, pergi ke Pejabat Tanah dan lakukan carian/land search di Pejabat Tanah. Hanya bawa sebatang pen untuk isi borang carian, kemudian isikan nombor hakmilik hartanah tersebut serta buat bayaran di Kaunter. Sekiranya ada Kaveat, Kaveat akan tertera pada helaian carian yang telah dikeluarkan oleh Pejabat Tanah. Itu sahaja!

Jadi bagi sesiapa yang nak menjamin kepentingan ke atas sesebuah hartanah, jangan lupa sarungkan ‘cincin’ Kaveat ke atas hartanah tersebut ya. Caranya pun mudah dan bukanlah rumit sangat.

Semoga sharing saya pada hari ini dapat memberi manfaat buat semua.

Jom kongsikan ilmu ini kepada saudara-mara dan sahabat handai.

Sehingga bertemu lagi dalam sharing yang akan datang, inshaa Allah.

Selamat menyebar ilmu!


Peguam Hartanah