PERFECTION

Selalu bila beli rumah apartment selepas beberapa tahun, mesti akan datang surat pemaju yang meminta owner untuk membuat Perfection of Title. 

Ada juga part yang bila owner nak jual rumah, kadang-kadang ada terdengar pemaju ada menyebut nak kena buat “PERFECTION” dulu. 

Atau ada juga ayat seperti:

“Rumah ni dah ada individu title tapi owner tak perfect kan lagi” 

“Rumah ni master title tapi individu title dah keluar” 

Okay ape maksudnya disini 😅

Baca awal-awal dah pening. Hehe

Okay jangan pening-pening ya.

Proses ni sebenarnya memang akan berlaku bila kita beli rumah dari pemaju yang mana pemaju belum menukarkan hakmilik induk kepada hakmilik strata/individu. 

Macam mana nak kenal pasti benda ni?

Senang je. Kena tengok hakmilik rumah tuan/puan.   

Adoi. . . Ape pula hakmilik tu? 🧐

Halah. . . yang surat sekeping tuan/puan selalu panggil geran tu. Haa. . . Itulah yang di panggil hakmilik. Cuma sebutannya berbeza tetapi maksud yang sama.

Hakmilik ni boleh jadi gerannya, HS(M), HS(D), PM, PN. (ikutlah yang mana kerajaan negeri tulis atas hakmilik tu)

Kalau pada hakmilik tu tuan tanah masih nama pemaju bererti geran tersebut ialah geran induk. 

Ini kerana pemaju belum pecahan lot/ pecahan individu bagi perumahan tersebut. 

Q & A

Q: Macam mana saya nak tukar hakmilik induk kepada hakmilik strata/hakmilik individu?

A: Caranya adalah call pemaju tanya bila mereka akan mengeluarkan hakmilik individu/strata.

Q: Adakah tuan rumah yang perlu bayar kos tukar hakmilik induk kepada hak milik individu/strata (Perfection of Title) ni.

A: Ya. Melainkan memang pemilik sudah membayar kos bagi pindah milik induk ini kepada hakmilik individu/strata kepada pemaju sejak dari mula. 

Q: Boleh ke jual rumah yang masih geran induk? 

A: Boleh. Tiada masalah tetapi dengan kebenaran pihak berkuasa negeri (sekiranya terdapat sekatan bagi hartanah tersebut) dan setelah menepati syarat-syarat yang telah ditetapkan oleh pemaju di dalam “Letter Confirmation Developer”

Q: Bagaimanakah jika pemaju sudah bankrupt dan hakmilik individu/strata belum dikeluarkan? 

A: Owner boleh menghubungi jabatan insolvensi untuk mendapatkan liquidator yang menguruskan pemaju. 

Agak panjang dan berat ya topik ni. Okay setakat ini sahaja sharing saya pada minggu.

Semoga akan memberi manfaat untuk semua 🌸

Sekian

Nurul Izzati Ahmad Nasaruddin
Peguam Hartanah

STAMP DUTY

Apakah Stamp Duty ?

Bagi sesiapa yang tak pernah membeli hartanah, pastinya tidak jelas dengan apa itu Duti Setem atau Duty Stamp in english. Justeru, apa itu Stamp Duty?

Stamp Duty ialah caj bagi cukai taksiran yang dikenakan ke atas dokumen bertulis / suratcara bagi mana-mana transaksi seperti:

(1) Pindahmilik bagi penjualan hartanah;
(2) Pindahmilik hartanah sebagai hadiah;
(3) Apa jua transaksi yang melibatkan pemilik asal dengan pemilik baru

Secara umumnya, bagi urusan pindahmilik mahupun kontrak jualan bagi sesuatu hartanah, pemilik yang baru perlu membayar cukai mengikut nilai hartanah tersebut. Nama cukai ini adalah Cukai Ad Valorem/ Ad Valorem duty.

Walaubagaimanapun, terdapat beberapa situasi di mana pemilik baru boleh mendapat pengecualian atau peremitan cukai. Antara contoh di mana pemilik baru dikecualikan ataupun diremitkan daripada cukai adalah:

(1) Pindahmilik hartanah antara suami isteri;
(2) Pindahmilik hartanah antara ibubapa dan anak kandung;
(3) Pindahmilik hartanah kepada pemilik yang baru pertama kali membeli/memiliki hartanah dll.

Selain daripada pengecualian dan peremitan, terdapat Relif iaitu Pelepasan Cukai turut terpakai ke atas:

(1) Pindahmilik hartanah antara syarikat bersekutu

Walaupun terdapat beberapa jenis pindahmilik yang dikecualikan daripada cukai, namun pemilik baru tetap perlu menghantar dokumen bertulis/suratcara ke Pejabat Hasil (LHDN) untuk menentukan taksiran bagi cukai tersebut. Proses ini adalah untuk menentukan nilai taksiran cukai dan juga pengecualian yang bakal diberikan sekiranya layak.

Selepas surat cara dihantar ke Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN), notis Taksiran akan dikeluarkan oleh LHDN dan pembayaran perlu dilakukan oleh penerima milik yang baru bagi meneruskan proses pendaftaran nama pemilik baru di Pejabat Tanah.

Bagi sesiapa yang ingin mengira bajet bagi pembayaran cukai ini, boleh merujuk kepada cara pengiraan di bawah:

1% daripada RM100,000 pertama
2% daripada RM101,000 hingga RM500,000
3% daripada RM501,000 dan ke atas

Sebagai contoh;

Harga rumah ialah RM300,000

1% daripada RM100,000 = RM1,000
2% daripada RM200,000 = RM 4,000
Jumlah duti setem yang perlu dibayar oleh pemilik baru ialah RM 5,000.00


Peguam Hartanah

LOAN AGREEMENT

Apakah Loan Agreement?

Loan Agreement atau dalam Bahasa Melayu ialah Perjanjian Pinjaman, merujuk kepada Perjanjian antara Pembeli hartanah dengan pihak Bank mengenai urusan pinjaman perumahan.

Selalunya pembeli yang tidak mempunyai cash yang mencukupi untuk membeli rumah idaman akan membuat permohonan pinjaman perumahan.

Mari kita lihat contoh di bawah :

Ali ingin membeli sebuah rumah yang berharga RM 300K. Akan tetapi, Ali tidak mempunyai cash atau wang tunai berjumlah RM300K. Adakah ini bermakna Ali tidak dapat membeli rumah idamannya sampai bila-bila selagi Ali tidak mempunyai wang tunai/simpanan RM 300K?

Jawapannya tidak.
Ali boleh membuat permohonan pinjaman perumahan daripada mana-mana bank untuk membeli rumah idaman beliau. Akan tetapi, kelulusan pinjaman perumahan tersebut tertakhluk kepada harga rumah idaman Ali dan beberapa faktor seperti gaji dan komitmen Ali setiap bulan.

Sekiranya pinjaman (loan) Ali diluluskan oleh pihak Bank, maka Ali boleh meneruskan urusan jualbeli rumah idamannya dengan menandatangani surat tawaran pinjaman perumahan (Offer Letter) serta Loan Agreement dan kemudian bolehlah menandatangani SPA.

Dalam loan agreement tersebut, terdapat terma dan syarat pinjaman perumahan seperti cara pembayaran yang akan dibuat beserta tempoh bayaran pinjaman. Apabila Ali membuat loan daripada Bank, rumah idaman Ali juga akan digadai kepada Bank selagi Ali belum habis membuat pembayaran pinjaman sepenuhnya kepada pihak Bank. Hal ini juga akan dinyatakan dalam Loan Agreement yang ditandatangani oleh mana-mana peminjam.

Eh, kenapa kena gadai pula rumah idaman??

Jangan risau. Gadaian yang dibuat adalah untuk memastikan hak dan kepentingan Bank yang memberi pinjaman terpelihara. Pembeli tetap menjadi tuan tanah atau pemilik rumah tersebut di atas geran walaupun gadaian dibuat.

KECUALI peminjam tidak berjaya melunaskan semula hutang pinjaman kepada pihak Bank, maka pihak Bank boleh melelong rumah yang digadai tersebut sebagai ganti rugi untuk melunaskan hutang owner kepada bank.


Peguam Hartanah

REDEMPTION

Sebelum kita dengar perkataan ini, peguam akan bertanya dahulu kepada pihak owner.

“Rumah yang hendak dijual ini sudah habis bayar ke belum?”

Antara persoalan-persoalan yang sering dikemukakan selepas mengetahui proses redemption ini adalah seperti:

“Perlu ke buat redemption ini?”

“Kalau tak nak buat bayaran dan pindah milik terus, boleh ke?”

“Kalau buat proses redemption ini, lagi lambat ke buyer dapat masuk rumah baru ya?”

Jadi apa sebenarnya REDEMPTION ini?

Redemption atau dalam Bahasa melayunya dikenali sebagai bayaran penebusan. Terjadi apabila rumah yang ingin dibeli atau dijual, pihak penjual/pembeli belum menghabiskan bayaran kepada pihak bank. Kiranya penjual/pembeli masih ada baki hutang kepada bank.

Proses ini mengambil masa lebih kurang sebulan atau lebih, bergantung kepada pihak bank. Peguam pula harus menunggu maklum balas dan sentiasa follow up daripada pihak bank. Senang kata, kalau tidak dibayar, rumah pun tidak boleh dijual atau dipindah milik kerana masih dicagar oleh bank pemilik.

***Take note, redemption WAJIB dibayar terlebih dahulu bagi meneruskan proses jual beli.

Jadi memang tak boleh la nak suruh peguam Tuan/Puan (pemilik rumah) semua skipped bahagian ini 😊

Namun jangan risau, proses ini bukanlah dilakukan oleh tuan/puan sendiri. Tetapi dilakukan sepenuhnya oleh peguam.

Ini sekadar maklumat untuk memberi kefahaman apa itu redemption process.

Nurul Izzati Ahmad Nasaruddin
Peguam Hartanah